Круглый стол: рынок коммерческой недвижимости

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости областного центра Кузбасса стала темой обсуждения на круглом столе, проведенного совместно группой изданий «Континент Сибирь« и компанией «Бизнес-Аналитик Групп».

Наталья Корчуганова и директор ООО «Коммерческая недвижимость» Андрей Голев. Фото Вадима ГОЛУБИНА

В сфере бизнес-недвижимости складывается необходимая финансовая инфраструктура, на рынок вошли несколько банков с хорошими предложениями по коммерческой ипотеке и кредитованию сделок в сфере торговой и офисной недвижимости. Вместе с тем ставки аренды растут во всех новых объектах, стоимость продажи 1 кв. м по некоторым категориям коммерческой недвижимости выросла за год в 2–2,5 раза. Растет и предложение. В Кемерове сейчас проектируется несколько торговых центров, планируется открытие самого большого торгово-развлекательного центра «Лапландия».

«Синдром перегретого рынка«

Ирина Федченко, «Бизнес-Аналитик Групп»:

— Даже в московских компаниях сегодня говорят, что рынок у нас перегрет, ставки завышены, арендная плата для нашего региона слишком высока, а покупательская способность и проходимость все еще не на уровне крупных российских городов, что снижает привлекательность торговых центров в глазах арендаторов. Так, очень показателен последний пример с открытием ТРК «Гринвич» с незаполненными арендаторами торговыми площадями, что, безусловно, увеличит период окупаемости объекта.

Ситуация следующая: предложение объектов коммерческой недвижимости увеличивается каждый год, ажиотаж на рынке возрастает, однако покупательская способность растет не так быстро, как объем предложения и цены. Соответственно, срок окупаемости объектов для покупателей и арендаторов серьезно увеличивается.

Александр Филатов, «АльянсРегионЛизинг«:

— Я не представитель торгового центра, но, на мой взгляд, ставки действительно завышены. Рынок с одной стороны недоразвит. Торговых и офисных площадей на данный момент, по моему мнению, не хватает. Что касается ставок, то они сильно завышены именно из-за дефицита. В Москве сейчас отмечается падение цен. Но это произошло не по коммерческой недвижимости, а по жилой. Поэтому считаю, что вложения в коммерческую недвижимость на данном этапе имеют свой риск, но падение цен в ближайшие два года, считаю, не будет таким колоссальным, чтобы говорить о рисках невозврата.

В любом случае рынок растет и развивается, количество компаний увеличивается. Сидеть в своем помещении или снимать площади, располагаться в хорошем бизнес-центре или на окраинах — это значимый показатель для бизнеса. Поэтому рост цен в 2007–2008 годы продолжится.

Павел Селиверстов, «Кора-ТК»:

— Ввод новых объектов не обрушит цены, которые существуют на сегодняшний день. Если тот или иной торговый центр будет ориентироваться не на рынок, а на цены, которые хотелось бы видеть инвестору, могут возникнуть проблемы, как у «Гринвича». Если же установлена рыночная цена, с наполняемостью арендаторами будет все нормально. Что касается цен, то, я думаю, в ближайшее время произойдет их рост. Это связано с заходом федеральных игроков, иностранных и московских компаний. В то же время произойдет деление помещений на категории «А», «А+», «В», «С« и так далее.

Ирина Федченко, директор «Бизнес-Аналитик Групп»:

— Однако с прошлого года в Кемерове появились объявления о продаже бутиков в «Променадах«, причем их выставляли на открытый рынок и по достаточно высокой цене.

Павел Селиверстов, «Кора-ТК»:

— Я думаю, что часть предпринимателей просто принимают решение продать бутики и уйти с рынка.

Сергей Земцов, филиал ВТБ в Новосибирске:

Сергей Земцов. Фото Вадима ГОЛУБИНА

— Любой многофункциональный объект за Уралом может окупиться при условии, что он будет качественным. Те проблемы, о которых вы говорите, действительно актуальны, особенно в Барнауле. Весьма знакомый нам город, особенно по коммерческой недвижимости. Эта ситуация связана с тем, что они строят «как попало», без концепций, неважно где. Подход там примерно следующий: «Цены растут, качественных площадей в городе сравнительно мало, поэтому мы будем строить все что угодно, поэтому это «все что угодно« будет заполняться». Мы считаем, что можно уменьшать свои риски, создавая концептуально понятные торговые центры с привлечением сибирских или московских консалтинговых компаний. И еще один важный момент для снижения рисков — не нужно ничего продавать, если речь идет о торговом центре. Потому что когда хотя бы пять площадей продаются, у управляющей компании возникают проблемы с управлением.

Ирина Федченко, директор «Бизнес-Аналитик Групп»:

— Если мы рассмотрим арендные ставки в Новосибирске и в Кемерове, то арендная ставка в Новосибирске на новые объекты класса «В» составит порядка 800 руб. за кв. м. А в наших бизнес-центрах, которые мы сегодня пока относим к классу «В» («Кристалл» и «Созвездие»), арендные ставки на 30–50% выше. При этом инфраструктура во многом не соответствует той, которая требуется сегодня на рынке. Таким образом, классность недвижимости в Кемерове ниже, а цены выше. С одной стороны, созданы условия, чтобы строить новые современные прогрессивные бизнес-центры, с другой стороны, реально ситуация сложилась так, что их не строят.

«КС»: — Почему, с вашей точки зрения, на сегодняшний день рынок офисной недвижимости развит меньше по сравнению с рынком торговой?

Руслан Чернов, ООО «КузбассКапиталИнвест»:

— Проект делового центра «МИР« был первым проектом офисной недвижимости в нашей компании. Сейчас мы можем сказать, что есть большая разница в управлении офисным центром в отличие от торговых площадей. Мы столкнулись с трудностями со сдачей в аренду офисных помещений, потому что требования потенциальных арендаторов к офисным помещениям гораздо выше, чем к торговым. Торговая недвижимость была востребована и 10 лет назад, предприниматели привыкли работать на торговых площадях. А офисная недвижимость только развивается, и через год-два будет такой же бум в офисной недвижимости, как на сегодняшний день имеется в торговой.

Павел Высоцкий, ООО «КЛП-Инвест»:

— Во-первых, на вопрос, будут ли строиться новые офисные центры и почему не строят, я отвечу так: у нас на данный момент реально с нуля построен только один центр — на Весенней, все остальное — реконструкция бывших административных зданий под объекты коммерческой недвижимости. Естественно, что все они позиционируются на уровне класса «В» как наиболее востребованном формате. В этом формате нет никаких проблем со сдачей в аренду коммерческой недвижимости, и, думаю, никогда не будет.

Что же касается строительства, когда мы анализировали возможность строительства офисного центра с нуля, то пришли к выводу, что строить бизнес-центр класса «А» в Кемерове на данный момент очень рискованно. Причина проста — затраты на «А» по сравнению с «В» значительно выше за счет коммуникаций, но при этом ставки аренды едва ли удастся увеличить пропорционально. Еще одна причина — почему не строятся современные БЦ. Но где они в принципе могут располагаться? В центре возможна только реконструкция зданий. Что-то новое реально там построить очень сложно и под силу только мощным девелоперам, например, «Промстрою». Поэтому мы считаем, что в этом плане очень выделяется улица Терешковой, которая имеет удобную транспортную развязку, парковки, качественные площади. Думаю, четная сторона улицы идеально подходит именно для возведения офисных и торговых центров.

Сергей Земцов, филиал ВТБ в Новосибирске:

— Торговые центры более интересны строителям, чем офисные, так как у них и окупаемость, и ставки аренды выше. В Кемерове, как и везде, сначала насытится рынок жилья, затем настроят торговых центров, а бизнес-центры идут в списке только третьими или четвертыми. В Новосибирске этот процесс проходит быстрее, потому что культура девелопмента сформирована лучше, и крупные бизнес-центры строят не строители, а компании, аффилированные с крупными холдингами. Так, за «Строителем», например, стоит «Новосибирскэнерго», «Сибакадемстрой» аффилирован с банковской группой. Это другие деньги, другие возможности.

За покупками — за город?

Директор кемеровского филиала ООО «Механика роста Лизинг» Виктор Гунин и Виктория Вернер. Фото Вадима ГОЛУБИНА

Евгения Масленникова, аналитик «БАГ»:

— У нас в Кемерове у потребителей пока не сформирована культура выезжать в торгово-развлекательный комплекс за пределы города. Формировать такую культуру, наверное, очень дорого. Пока подобных реализованных проектов в городе нет.

«КС»: — Как вы считаете, насколько перспективны проекты торгово-развлекательных центров в Кемерове?

Виктория Вернер, МГ «Панорама»:

— Есть определенные риски в размещении торговых центров за пределами города. Наш мебельный гипермаркет в своем формате и со своей специализацией до последнего времени был единственным за Уралом. И у нас сегодня существуют определенные проблемы с проходимостью.

Специальный бесплатный автобусный рейс, к сожалению, очень плохо заполняется. Если раньше мы его пускали два раза в час, то сейчас только один раз, потому что он фактически ходит вхолостую.

В свою очередь арендаторы ожидают увеличения проходимости. Так, сейчас к нам все больше стали ездить из области.

Сергей Земцов, филиал ВТБ в Новосибирске:

— Я был в подобных итальянских центрах: такое ощущение, что там полгорода. В России же нужно подождать.

Александр Филатов, ООО «АльянсРегионЛизинг»:

— На мой взгляд, Кемерово приобретает более спортивный и отдыхающий образ. Особенно в выходные очень многие любят выезжать за город. Если принять концепцию «отдых плюс спорт», то, мне кажется, администрация согласится, найдутся компании, которые будут финансировать данные проекты, потому что культура уже формируется. Риск есть всегда, но в любом случае кто-то должен сделать первый шаг. Давайте создавать, давайте строить. Нерешаемых задач не существует, нужно просто поставить правильную цель. Деньги, думаю, несложно найти, есть целый ряд игроков, которые готовы их предложить.

С «нуля« или реконструкция?

Современные кузбасские девелоперы столкнулись с дилеммой: строить новые объекты или все-таки реконструировать? С одной стороны, реконструировать проще, с другой стороны, по требованиям к классности эти объекты не отвечают высоким стандартам. Есть ли разница в проектировании, оформлении? В этом вопросе участники круглого стола практически едины.

Андрей Аврамчук, ООО «Кора-ТК»:

— Смотря что реконструировать. Нужно смотреть конкретно. Иногда построить с нуля в поле дешевле, чем пытаться реконструировать существующее здание. Реконструируя здание, можно выиграть какие-то деньги на строительстве, но проиграть в элементарных вещах. Так, в одном нашем торговом центре на втором этаже потолок получился очень низким.

Реконструкция — в большей степени технический вопрос. С точки зрения получения разрешительных документов, наверное, получается даже быстрее, чем строить заново. Например, здание недостроенного цеха в центре города реконструировано в торговый центр «Я«, и административных проблем не возникло. Вряд ли кто-то изначально был против, чтобы на месте пустыря построили торговый центр. Проблема не в этом. Она в том, чтобы найти хорошее место, провести переговоры с собственником, построить качественный торговый центр, заполнить его арендаторами.

Павел Высоцкий, ООО «КЛП-Инвест»:

— Правильно отмечено: нужно смотреть, что именно подлежит реконструкции. Если имеется каркасное железобетонное здание возрастом 20–30 лет и оно полностью подходит под офисный центр, то смысла его сносить и строить что-то новое нет. Другое дело, когда вы имеете дело со зданием со сроком службы под 50 лет, особенно кирпичным. В Прокопьевске мы сейчас реконструируем бывшее промышленное здание швейной фабрики «Горнячка» под торговый центр, там создается масса именно технических проблем. Что касается согласований и разрешительной документации — это процессы абсолютно идентичные, единственное отличие в том, что в одном случае есть уже готовая промплощадка с существующими коммуникациями.

Кредиты и лизинг коммерческой недвижимости: от офисов к производственным помещениям

Александр Филатов: — На территории Кузбасса в нашей компании в этом году в феврале была зарегистрирована первая сделка по лизингу коммерческой недвижимости. Что касается предложений, то, насколько мне известно, фактически мы — единственная компания, которая инвестирует в строительство коммерческой недвижимости для последующей передачи в лизинг.

Проекты сложные, прежде всего для собственников, для тех, кто будет лизингополучателями. Они боятся.

Но думаю, что уже этим летом будет завершено как минимум три проекта по реконструкции и начат один проект по строительству торгового центра «с нуля».

Сергей Земцов: — На сформированный «АльянсРегионЛизингом» рынок мы планируем заход своей компании. Что касается наших предложений, то на территории Кемерова таких сделок у нас нет, но сейчас мы активно хотим поработать с кемеровчанами.

Семен Лурье, ЗАО «Сибирская лизинговая компания»: — Крупных строительных проектов у нас нет и не будет, потому что мы стараемся диверсифицировать свои финансовые вложения. По лизингу недвижимости нами проведено 14 сделок.

Но мы активно работаем на рынке коммерческой недвижимости через Сибирскую страховую компанию. Законодатель на сегодняшний день регламентирует страховым компаниям размещение страховых резервов в недвижимости до 20%. Поэтому страховые компании также становятся активными участниками рынка коммерческой недвижимости. Мы участвуем в долевом строительстве офисных и торгово-офисных помещений и в Кемерове, и в области.

Позволить власти услышать себя

— Взаимоотношения девелоперов и власти — вопрос вечный. Очень часто возникают проблемы земельных отношений, оформления права аренды земельных участков. Что же все-таки ожидается от властей?

Александр Филатов: — Когда первоначально рассматривались сделки перевода жилой площади в нежилую, мы обратились к агентствам недвижимости за помощью в этом вопросе, и нам назвали сроки около года и два года. В Новосибирске на подобный вопрос отвечают: «Недели три». Год оформлять — это нереально!

У нас есть сейчас проект, где земля не оформлена, но в проекте участвует лизингополучатель, который говорит: «Ребята, проблем не будет, потому что у меня есть свои отношения, я обязуюсь в течение полугода полностью оформить землю на вас». У нас отношения строятся на личных интересах и личных связях. И проблемы с землей начинают решаться только тогда, когда это надо лизингополучателю, как в нашем конкретном случае. Именно эту проблему надо решать. А решать ее могут только сами власти, и именно с ними надо на эту тему общаться.

Сергей Земцов: — Для нас как для банка важно, чтобы уменьшались сроки оформления разрешительной документации. Для того чтобы предлагать какие-то продвинутые продукты, нужно, чтобы разрешительная документация оформлялась в нормальные сроки. Тем более это касается Кемерова. В Новосибирске эта проблема сейчас более или менее решена, все делается быстрее. Случаи работы без разрешения на строительство крайне редки. В Кемерове нам хотелось бы, чтобы власть предпринимала какие-то шаги, чтобы все это дело шло быстрее и по понятным правилам.

Ирина Федченко: — Я знаю, что индивидуально компании договариваются и решают эти вопросы. Что, собственно, и сдерживает конкуренцию на этом рынке и дает преимущество этим компаниям для продвижения. Это искусственный сдерживающий барьерный фактор для вхождения других игроков на рынок. Но для того чтобы активно развивалась финансовая поддержка, финансовые институты, нужно, чтобы эти барьеры были снижены. Есть ли какие-то предложения участников, что нужно сделать и каким образом выстроить диалог с властью, чтобы ситуация с точки зрения оформления документов была решена?

Павел Высоцкий: — Дело в том, что хотя диалог власти и бизнеса в регионе есть, сама власть не заинтересована в устранении этих проблем. Вы ссылаетесь на то, что есть компании, которые выстраивают взаимоотношения, и у них успешно все получается. Да ничего там не получается! Сроки для получения разрешительной документации одни и те же, абсолютно одинаковые для всех. Просто некоторые на свой страх и риск благодаря этим отношениям строят без разрешения на строительство и решают свои проблемы, а все остальные сначала исправно оформляют всю разрешительную документацию, все согласовывают, а потом получают разрешение на строительство, и только потом уже строят. Вот и вся разница.

А власть абсолютно не заинтересована в решении проблем, потому что эти взаимоотношения — источник коррупции. Это непрозрачные и закрытые структуры, которым до диалога очень далеко. В управлении архитектуры, КУМИ то же самое. Там элементарного администрирования прохождения документов нет! Через месяц после подачи заявления они выдадут какую-то бумажку, на основании которой нужно получить другую бумажку. Хотя в принципе все эти шесть бумажек можно было сделать в течение месяца только на основании первого заявления.

Наталья Корчуганова, АН «Панацея»: — В 90-х годах для нас перевод первого офиса из жилого в нежилой фонд занял два месяца, и то мы говорили: «Ой, как долго». Перевод второго офиса занял четыре месяца. Третьего — полтора года.

Павел Высоцкий: — Я тоже могу привести пример абсурдности решения в этом вопросе. Например, разрешение на перепланировку коммерческой недвижимости осуществляется в одном кабинете с многочисленными бабушками и дедушками, оформляющими перепланировку жилья. Поток документов, касающихся объекта за 300 миллионов, и перепланировки квартиры, идет через один кабинет, через общую очередь. А все эти выстроенные взаимоотношения заключаются в том, что человек каждый раз с двумя шоколадками заходит и сидит, пока тетеньки его документы проверяют. Но к ускорению принятия решений это все равно не приводит. Это занимает те же самые год-полтора.

Наталья Корчуганова: — Отношение к предпринимателям, которое сложилось в Кемерове, изначально сильно отличается от отношения в Новосибирске. Все прежде всего зависит от системы управления. Пока у нас не изменится сама система отношения к предпринимательству в целом, ничего не изменится.

Александр Филатов: — Что касается Новосибирска, то там большую роль играет Торгово-промышленная палата. Там уже давно создан центр помощи малому предпринимательству. Индивидуальные жалобы ни к чему не приведут. Необходима организация таких структур, которые бы доносили проблемы до власти, а еще лучше — представляли бы собой органы власти.

Ирина Федченко: — Как правило, серьезные вопросы у власти «продавливают» крупные игроки. Все мы знаем, что недавно были проданы права аренды двух крупных земельных участков, один на проспекте Советском, другой — на площади рынка «Октябрьский». В Кемерово придут крупные игроки федерального уровня. Они столкнутся с теми же сложностями, с которыми сталкиваются здесь местные компании. Мы знаем, что «АЛПИ» с этими сложностями столкнулась, несмотря на активное начало своей деятельности в Кузбассе. Слышим про судебные разбирательства и другие нюансы, которые возникают вокруг этого строительства. Как вы считаете, поможет ли вхождение крупных федеральных игроков на этот рынок решению таких вопросов? Можно ли будет, например, пристроиться к ним в фарватер и вместе с ними попробовать как-то продвигаться?

Павел Высоцкий: — Нам однозначно это не поможет. Там действует административный ресурс. Если поставить вопрос на контроль на высочайшем уровне, он будет решаться, потому что люди понимают, что они рискуют своей должностью и своим благосостоянием. Я считаю, что с точки зрения скорости строительства и получения исходно-разрешительной документации и исполнения работ рекордсмен — «Тойота Центр Кемерово». Но там японцы приехали, сели в комитет архитектуры, и пока им не ответили, они оттуда не ушли. Они туда ходили, говорят, по 10, по 15 человек. Один человек такого не поднял бы никогда. Но они этого добились своими ногами.

Прогнозы — дело неблагодарное

В завершение круглого стола его участники попытались сформулировать тенденции развития рынка коммерческой недвижимости в Кемерове на ближайшие два-три года.

Ирина Федченко: — Как вы думаете, что произойдет на рынке коммерческой недвижимости за этот период?

Наталья Корчуганова: — Прогнозы, конечно, дело неблагодарное. Я могу сказать только основываясь на своей практике, на общении с клиентами и на тех вопросах, которые поступают к нам последнее время. Я считаю, что интерес в ближайшие два-три года будет больше к офисной, складской и производственной недвижимости. К нам обращаются крупные игроки из Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска, Красноярска. Они высказывают интерес к приобретению недостроенных заводов, помещений, цехов и так далее. Думаю, что это связано с тем, что планируется дополнительное производство на территории Кузбасса. Некоторые интересуются земельными участками. Что касается арендных ставок на торговые помещения, я считаю, что они понизятся до 30% благодаря увеличению количества торговых центров.

Что касается офисных помещений, то одним из требований становится наличие хорошего конференц-зала. У нас нет ни одного зала в городе, где вместимость была бы порядка 500 человек. Необходимость в этом есть, когда проводятся крупные конференции. Плюс должна быть гостиница для приезжающих, потому что это удобно, когда проходит какая-нибудь конференция на несколько дней. Естественно, должны быть и блок питания, и фастфуд, и ресторан высокого уровня. У нас такого бизнес-центра пока в городе нет, а потребность в нем существует, потому что для мероприятий, которые проводит администрация области, постоянно ищут такое помещение.

Те объекты, которые будут вводиться в этом, в следующем году и в ближайшие два-три года, наверняка будут востребованы и найдут своего потребителя. Но на более далекую перспективу сложно что-то сказать. Это зависит от темпов развития города. Уже сегодня меняются требования к офисным и торговым помещениям. Те предприниматели, которые вчера только начинали свой бизнес, выходят на другой уровень и предъявляют другие требования к торговой площади и офисным помещениям. Они хотят повышенной комфортности, более интересных условий. На это застройщикам новых объектов, инвесторам стоит обратить внимание.

com.sibpress.ru

К 2012 году, в преддверии Олимпиады-2014 в Сочи, в стране будет построено более 1000 спортивных объектов, сообщил вице-президент Олимпийского комитета России Геннадий Алешин. «Президент поставил задачу до 2012 года построить более тысячи спортивных объектов в стране, и для этого выделено 120 млрд рублей», - сказал Г.Алешин на международном инвестиционно-строительном форуме в Москве.По его словам, в регионах уже реализуется эта программа. «Сейча...

Сегодня Испания – одна из немногих европейских стран, лояльных к выдаче ипотечных кредитов иностранцам. По словам экспертов, ипотечное кредитование в Испании считается вне конкуренции в средиземноморской Европе. В отличие от многих стран, условия получения ипотечного кредита при покупке недвижимости в Испании достаточно просты. Об этом пишет РБК.кредит. Россиян и украинцев в Испании, говорят местные риэлторы, ждет дешевая ипотека. Обычно ипотеч...

Складской рынок Петербурга долгое время оставался в зачаточном состоянии. Однако уже в ближайшие 2-3 года участники рынка обещают сегменту двукратный рост. Насколько готов город к складскому буму, выдержат ли существующие транспортные сети, разбирался «Собственник».Складской сегмент питерского рынка коммерческой недвижимости, как и в Москве, пока что серьезно отстает от своих «собратьев» – гостиничного, офисного, торгового секторов. До недавн...